«ЗилАрт» – грандиозное событие 2015 года, жилой комплекс на месте завода «ЗИЛ», территория в 65 га, общей площадью недвижимости 1.5 млн. кв.м. Причем не просто эконом и комфорт-класс, что было бы вполне логично для столь большой территории, нет, «АРТ-класс». «ЛСР» рвёт шаблоны и заполоняет Москву пропагандой: «ВОСТОРГ мы к этому привыкли», «ЗИЛАРТ и нечего сравнивать», «Каждый дом – шедевр», «СОХО лишился сна», «Ноттинг Хилл резко побледнел», «Манхэттэн переполнен завистью», «Майами бич прячет голову в песок», «Голливуд теряет звезды» и др. Реклама везде: интернет, радио, телевидение, пресса, баннеры – Москва утопает в «ЗилАрте». Рекламные бюджеты бьют все рекорды. Продажи взлетают до 100 квартир в месяц. Но стоит отметить, что в первую очередь действует отложенный и локальный спрос вкупе с беспрецедентным рекламным давлением.
К продвижению привлекают селебрити. ЛСР стремится создать сильный бренд, который закрепится в сознании москвичей и будущих жителей столицы на годы вперёд. В декабре выходит небесспорный музыкальный клип «Планета ЗилАрт» с Басковым, Киркоровым, Галкиным, Гагариной и Лолитой. Профессиональное сообщество восприняло произведение недружественно. При этом продажи проваливаются почти на 50%. Это падение совпало с сезонным снижением рынка, но нельзя не заметить явного диссонанса целевой аудитории проекта и формата приглашённых «звёзд» (просмотров 400 тыс, понравилось 715, не понравилось 5,9 тыс). В сентябре 2016 пригласили Сюткина с произведением «Архитектура, инфраструктура». Результат не многим лучше первого – просмотров меньше 50 000, дислайков всего в 2 раза меньше лайков (274/126).
В среднем, в 2016-году продавалось по 78 квартир (5,3 тыс. кв.м) – рекордный объём продаж для бизнес-класса в старых границах Москвы. Подобными объёмами мог похвастаться только ЖК комфорт-класса Green Park (ПИК) и Домашний (ПСН) и только в количественном выражении, в объёме проданных кв.м «ЗилАрт» не было равных.
В апреле 2017 года вышел короткометражный фильм «Z» от Василия Сигарева. В этот раз ЛСР добился вирусного эффекта – просмотров почти 3 млн., понравилось - 44 тыс, не понравилось - 6,1 тыс. Но на продажи никого эффекта это не оказало, они снизились. В ноябре того же года Ирина Шейк и Тимати записывают ролик «Хорошие соседи» (просмотры 3,1 млн; нравится – 29 тыс, не нравится - 8,8 тыс), но это не отвлекает покупателей от задержек в строительстве в 4 и 5 корпусе. Первоначальный срок ввода в эксплуатацию у этих корпусов был 4 кв. 2017 года, затем сроки перенесли на конец 2018. Задержки связывают со сменой подрядчиков. Тем не менее, в марте 2018 на сайте «ЗилАрт» появляется новость о том, что проект уверенно занял первое место в рейтинге высокобюджетных новостроек с самыми высокими темпами строительства. Ни один из корпусов «ЗилАрт» ещё не введён в эксплуатацию, а их в проекте около 30 – ждем конца 3-го квартала.
На фоне активной пиар-компании цены выросли от 170 тыс. руб/кв.м (ноябрь 2016) до 250 тыс. руб (март 2017) ~ 50%. Цены под конец 2017 года были снижены до 220 тыс. руб/кв.м, тем не менее, это рост в 30% за 2 года. В итоге в 2017 году уровень продаж упал в 1,5 раза по сравнению с 2016-м. В среднем продавалось по 44 квартиры в месяц (3,3-3,5 тыс. кв. м). Этот же уровень сохранился и в 2018-м.
Согласно отчётам компании ЛСР, окончание строительства намечено на 2025 год. Жилья нужно продать ещё ~815 тыс. кв. м. Из расчёта продаж 110 месяцев (с учетом 2 лет для продажи после сдачи) – средний объём продаж должен быть 7,4 тыс. кв. м/мес. С текущим темпом продаж, срок реализации увеличится вдвое. В интервью декабря 2017 Молчанов А. (основной владелец «ЛСР») планировал в 2018-м году выйти на уровень продаж 100 тыс. кв.м/год, но по данным Росреестра в 1-м полугодии 2018 зарегистрировано только 20,1 тыс. кв.м. квартир.
В этом же интервью Молчанов признал, что приходится подстраиваться под клиентов и оптимизировать размеры квартир, что и было реализовано в 17-м корпусе - средняя площадь 57 кв.м. Причем, основной упор на однокомнатные квартиры – 44%. Ранее средние площади в корпусах варьировались от 66 до 92 кв.м, а доля однокомнатных не превышала 29%. При этом, прогнозы СМИ о наличии студий не оправдались – самая маленькая площадь в 35 кв.м осталась в рамках прошлых корпусов. Выход 17-го корпуса улучшил динамику темпов продаж.
Из интересного, средняя цена предложения корпуса 7 (средняя площадь – 84 кв.м) – на старте 200 тыс. руб/кв.м, что на 6% меньше средней цены по всему проекту октябре 2017 г. Срок ввода корпуса в целом совпадает с остальными – 3-4 кв. 2018. В то же время 17-й корпус (средняя площадь – 57 кв.м) стартует с ценой 205 тыс. руб., что на 8% отличается от средней по проекту в апреле 2018, хотя панируемый срок ввода 17-го корпуса 2020 г. Таким образом, за счет площади бюджет квартиры существенно снижен, но цена квадратного метра осталась на высоком уровне.
Для сравнения, аналогичные по объёмам строительства проекты «Символ» и «Тушино-2018». В них не было проблем со строительством, количество рекламы оставалось на прежнем уровне, цены не росли резко вверх – объём продаж в целом остался на том же уровне, что и в 2016-м.
ЖК «ТехноПарк», ближайший сосед «ЗилАрт», который состоит всего из 700 апартаментов спокойно построился, спокойно распродался: по ДДУ продано 97%, а на сайте в продаже висит всего 1 апартамент. В проекте 5 простых домов с минимальным набором инфраструктуры, к слову, паркинг только наземный и всего 130 шт., да и зачем, если можно пользоваться инфраструктурой «ЗилАрт» – море фишек, но не за ваш счёт.