Сайт «наш.дом.рф» является первоисточником данных рынка новостроек и строительства жилья в России, которым пользуются все аналитики рынка недвижимости.

Мы в «Пульс Продаж Новостроек» много лет используем данные этого портала при консультировании и подготовке данных для клиентов. Наш опыт говорит о том, что показатели, представленные на портале, не всегда однозначно интерпретируются аналитиками, и за числами скрыто много особенностей.

На основе данных «наш.дом.рф» участниками рынка недвижимости часто принимаются важные решения, именно поэтому мы решили рассмотреть основные разделы и показатели и рассказать про их особенности.

 

Особенности, общие для всех разделов «Аналитики»

Перед детальным разбором мы предлагаем закрепить общие особенности для всех разделов:

1. Данные из проектных деклараций (ПД) являются основой портала «наш.дом.рф». На ресурсе есть данные о всех жилых комплексах, строящихся по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Появляются они после получения разрешения на строительство (РНС) и готовности к публикации проектной декларации.

2. Показатели портала нацелены на анализ строящихся жилых комплексов. В большинстве случаев после получения разрешения на ввод жилой комплекс исключается из расчетов.

Такая особенность мешает аналитике продаж новостроек. Например, нельзя узнать продажи новостроек за год, потому что сданные дома постоянно уменьшают показатель продаж.

3. Апартаменты не учитываются как жилые объекты. В проектных декларациях объекты делятся только на жилые, нежилые и машиноместа, а апартаменты как раз входят в раздел нежилых помещений (вместе с коммерческими помещениями и кладовыми).

Это может помешать анализу в рамках Москвы, где апартаменты уже давно занимают существенный процент в новостройках.

4. На «наш.дом.рф» объект – это «дом», который не всегда является корпусом (то есть отдельным зданием по позиционированию застройщика).

Например, в ЖК «Ленинградский» на сайте «наш.дом.рф» три дома, по одному для каждого корпуса. Другой пример, ЖК «Архитектор», состоит из одного дома, хотя это три башни, каждая из которых является корпусом по сайту застройщика, но стоят на общем фундаменте с подземным паркингом.

При делении жилого комплекса на дома все зависит от того, на что выдано РНС и какие этапы стройки в нем предусмотрены. Одно разрешение на строительство может соответствовать нескольким объектам.

5. «Проблемные» дома тоже не учитываются в показателях, но и не все по-настоящему проблемные объекты имеют на «наш.дом.рф» соответствующий статус. Например, начало процедуры банкротства застройщика не всегда означает, что его объекты имеют статус «проблемный».

Теперь мы можем перейти к углубленному обзору десяти разделов блока «аналитика» и страницы дома.

 

Основные показатели жилищного строительства

 

Раздел позволяет проанализировать темпы текущего строительства и изучить исторические показатели по месяцам. Удобно визуализировано распределение объемов жилья по девелоперам и планируемым срокам ввода строящегося жилья.

Основа раздела – это количество застройщиков, домов, жилая площадь и количество  квартир. Любой показатель, выбранный кликом на диаграмме, детализируется на соседних диаграммах, что позволяет, например, узнать объем планируемого ввода жилья конкретным девелопером в выбранном году. Интерфейс можно переключить с диаграмм в табличный вид.

При работе с разделом нужно помнить, что оценить объем стройки за год достаточно сложно, при выборе любого месяца в показателях не будут учтены как дома, сданные до этого месяца, так и дома, строительство которых началось после выбранного месяца.

Если вы анализируете рынок Москвы, то нужно учитывать, что в столице большое количество ЖК, в которых продаются только апартаменты, такие ЖК не учитываются в разделе, поскольку формально являются нежилыми.

Большая часть раздела посвящена показателям распределения проектов по типу финансирования, что уже не так актуально из-за массового перехода на использование эскроу счетов.

 

Жилищное строительство в разрезе регионов

 

В этом разделе те же показатели, что и в разделе «Основные показатели жилищного строительства». Но они представлены в виде таблицы, которую можно скачать в Excel.

Еще одно отличие от первого раздела: доступно изучение истории показателей на любую дату, а не только по месяцам.

К сожалению, в разделе нет инструмента визуализации динамики показателей во времени.

 

Жилищное строительство в разрезе девелоперов

 

Раздел позволяет быстро сравнить девелоперов по строительству жилья в разрезе регионов или всей страны.

Данные можно представить на нужный месяц в виде таблицы с возможностью загрузки в Excel.

По аналогии с разделом «Жилищное строительство в разрезе регионов», показатели в таблице – это только объемы стройки девелоперов (не сданных домов) на конкретный месяц. Это не портфель нераспроданных объектов девелоперов, не витрина их объектов в продаже.

На наш взгляд, раздел будет интереснее с визуализацией данных в динамике по месяцам и возможностью посмотреть показатели накопленным итогом.

 

Рейтинг банков по проектам со счетами эскроу

 

Раздел соответствует своему названию – это рейтинг банков, в котором дано распределение числа проектов с привлечением средств через счета эскроу. Данные доступны для любого региона и на любой месяц. Доступно получение данных в Excel.

В разделе нет показателя объема выданного финансирования в рублях, который был бы интересен в таком разрезе строительства.

 

Реализация квартир в строящихся домах

 

Мы считаем, что этот раздел является основным на портале, потому что в нем представлены показатели по строящимся объектам и по продажам в новостройках.

Источником данных тут являются проектные декларации, в том числе раздел 19.7, который содержит информацию о заключенных договорах ДДУ. Застройщики ежемесячно обновляют данный раздел ПД, что позволяет следить за продажами.

Основные показатели: проданная площадь жилья, непроданная площадь жилья, объем жилья, который ещё не вышел в продажу, стоимость метра и объем привлеченных средств (выручка застройщиков).

Как и в разделе «Основные показатели жилищного строительства» можно кликать на любые показатели для переключения детализации. Понятная визуализация на диаграммах позволяет быстро проанализировать состояние рынка.

Именно в этом разделе затронуты данные о продажах и остатках, для которых всегда надо четко понимать как они получены. 

Расскажем подробнее о каждом показателе.

 

Проданная площадь

Это показатель, отличный от объема заключенных договоров ДДУ в месяце, за которым все привыкли наблюдать.

1. Показатель включает оптовые сделки застройщиков (включая сделки с юрлицами).

2. Не учтены данные о продажах апартаментов.

3. Показатель является накопленным итогом с начала строительства.

4. В показателе учтены продажи только тех домов, которые не были сданы в выбранном месяце.

В итоге показатель «Проданная площадь» – это скорее некоторая характеристика объема привлечения средств застройщиками, нежели спроса или ситуации с продажами застройщиков.

 

Непроданная площадь

Показатель рассчитывается как разница запроектированного объема жилья в домах, где продажи открыты, и проданной площади жилья.

Важно не путать этот показатель с объемом жилья, которое доступно конечным покупателям на рынке. К нему применимы все особенности показателя «Проданная площадь» (оптовые сделки, апартаменты) с учетом нескольких нюансов:

1. После того, как дом получил разрешение на ввод, его непроданная площадь перестает учитывается в этом показателе (но нераспроданные помещения из продажи не уходят).

2. В показателе не учитывается объем жилья в домах, где идет строительство, но продаж еще нет.

Получается, что показатель «Непроданная площадь» имеет мало общего с объемом жилья в нераспроданном портфеле застройщика, потому что после ввода может оставаться большой объем нераспроданных остатков или доступных конечным покупателям в тех же домах лотов по переуступке от юридических лиц.

 

Продажи не открыты

«наш.дом.рф» присваивает жилью статус «Продажи не открыты», если заключено менее двух ДДУ. Старт продаж начинается с заключения более двух ДДУ по данным проектной декларации, хотя фактический старт продаж, как правило, наступает раньше.

 

Характеристики строящихся квартир

 

Этот раздел дает возможность погрузиться в аналитику продуктов застройщиков, изучить тенденции рынка и предпочтения разных регионов.

В разделе представлены все те же данные, но в максимальной детализации по запроектированным жилым лотам домов, которые строятся. Удобно, что есть детализация по комнатности и по площади лотов.

Здесь уже нет данных о распределении по способу финансирования, осталась только самая полезная информация.

Минус раздела – в отсутствии возможности просмотра истории показателей. Это усложняет анализ тенденций рынка.

Еще один недостаток, связанный с интерпретацией данных из проектных деклараций – это многообразие планировок, которое иногда не позволяет четко отнести квартиру к той или иной категории комнатности. Так, например, студия и однокомнатная квартира могут входить в группу «1-комнатные» в ПД, тогда как евродвушки, евротрешки и классические двухкомнатные квартиры могут оказаться в категории «2-комнатные».

 

Ввод жилья в эксплуатацию

 

Этот раздел можно назвать дашбордом. В основе один показатель – объем ввода жилья, который представлен в детализации за год и за месяц, даны процентные соотношения одного периода к другому, а также есть распределение показателя на многоквартирные дома и ИЖС.

Есть несколько форм представления данных, которые можно открыть по кнопке «Подробнее»: доступны визуализация на карте, диаграмма с историей и таблица.

Наиболее интересна диаграмма, так как на ней видна история с 2011 года для ИЖС и с 2016 года для многоквартирных домов.

В качестве источника данных указаны уже не проектные декларации, а данные Росстата.

 

Мониторинг ипотечных ставок

 

«наш.дом.рф» проводит регулярный мониторинг рынка ипотечного кредитования.

Портал еженедельно собирает условия ипотечного кредитования жилья в Москве и Московской области для стандартного объекта недвижимости с определенной стоимостью и первоначальным взносом (методология описана на сайте).

Мониторинг производится для новостроек, вторичного рынка жилья и ИЖС (первичка/вторичка по одним условиям, ИЖС – по другим).

Данные представлены по всем существующим программам ипотек, включая господдержку, сельскую, IT-программу и другие. Есть данные о ставках для рефинансирования.

Параметры мониторинга нацелены на масс сегмент недвижимости, поскольку стоимость приобретаемого объекта принимается как средняя стоимость квартиры площадью 54 метра по данным Росстата (до 2021 года это была сумма 7,8 млн рублей).

В разделе наглядно показаны данные по ТОП-20 банкам. По каждому из них есть уточнения о программах и скидках которые учтены в показателе.

По умолчанию приведены данные о наилучших условиях. Если нажать «Показать детальные данные», можно увидеть ставки без скидок.

Данные доступны с конца 2019 года.

 

Статистика по рынку ипотеки

 

В этом разделе представлены фактические данные ЦБ РФ по количеству и объему выданных ипотечных кредитов, средневзвешенной ставке. Каждый показатель можно посмотреть в динамике и с распределением между первичным и вторичным рынком.

Как и в разделе «Ввод жилья в эксплуатацию», есть представление данных на карте, в виде диаграмм с историей и таблицы, по кнопке «Подробнее».

На диаграммах можно посмотреть показатели в динамике за 12 месяцев и за последние 6 лет. В табличном представлении есть разбивка данных по регионам.

В нижнем ряду метрик дашборда есть важные показатели общей задолженности населения по ипотечным кредитам, средняя сумма кредита и доля просроченных платежей.

 

Данные о жилищном строительстве (статистические ряды)

 

Этот раздел предназначен для тех, кто готов копаться в Excel-файлах в поиске нужной для себя информации. По сути, это те же данные, что и в перечисленных выше разделах, только представленные более детально и в динамике.

Немного разочаруем: как часто мы видим в открытых данных государственных учреждений, тут нет исходных данных в виде привычной базы, по которой можно все посчитать. Это скорее уже переработанные и сгруппированные числа, на которых построены разделы сайта, но в виде Excel таблиц.

 

Страница дома

 

От аналитических разделов переходим к другой не менее важной части сайта – странице домов.

Здесь можно найти показатели, которые доступны в проектных и разрешительных документах и отчетности застройщика по проекту. 

Наиболее интересные:

• визуализация будущего жилого комплекса;

• сроки строительства;

• объем запроектированного жилья;

• стоимость квадратного метра жилья;

• информация по заключенным ДДУ;

• процент распроданности помещений;

• основные характеристики: класс, наличие отделки, этажность, высота потолков, наличие и размер паркинга;

• квартирография;

• проектная документация;

• разрешительная документация и отчетность;

• фотографии хода строительства;

• признак того, что объект признан проблемным, или в отношении застройщика инициирована процедура банкротства.

Информация в разделе представлена в удобном виде, почти всё интуитивно понятно и не требует отдельного описания. Остановимся лишь на важных тонкостях некоторых разделов.

На странице дома представлена не исчерпывающая информация из документов проекта, а только наиболее интересная по мнению «наш.дом.рф». Например, в проектных декларациях еще можно найти:

• финансовые результаты застройщика, планируемую стоимость строительства, сумму кредита и информацию об иных привлеченных средствах на строительство;

• общую площадь объекта стройки, площадь земельного участка, жилой и нежилой площади;

• информацию о подрядчиках (инженерно-техническое обеспечение, архитектурно-строительное проектирование, связь) и затратах на них;

• подробные характеристики каждого помещения (общую площадь лота, жилую площадь лота, высоту потолков).

Отдельно прокомментируем некоторые показатели страницы дома, которые нельзя оставить без внимания.

 

Класс

На «наш.дом.рф» домам присваивается один из классов: типовой, комфорт, бизнес и элитный. «Типовой» можно понимать как стандарт или эконом класс.

Классификация проектов по классам иногда не совпадает даже с классификацией застройщиков, видимо у «наш.дом.рф» есть какие-то внутренние критерии присвоения классов.

Так, например, ЖК Symphony 34 на «наш.дом.рф» присвоен класс «элитный», девелопер  позиционирует его как «премиум», тогда как фактически это «бизнес-класс».

 

Актуальность показателей «Распроданность» и «Стоимость метра»

Общая для этих показателей сложность – отсутствие информации о дате их актуальности.

Допустим, дата размещения проектной декларации на странице дома – 2 февраля. Значит ли это, что 2 февраля все показатели на странице уже обновились? Мы точно не можем знать. Скорее всего данные обрабатываются автоматически и достаточно быстро, но если надо принять ответственное решение, лучше перепроверить.

Далее важно отметить, что обсуждаемые показатели разбросаны по странице по трем блокам.

1. В верхней части показатели «Средняя цена за 1 м²» и «Распроданность квартир», которые собираются по данным из последней проектной декларации и являются актуальными.

2. Показатели распроданности для жилых, нежилых помещений и машиномест, расположенные над диаграммой «Динамика продаж» (три блока с процентами и лотами), также даны по последней проектной декларации.

3. Рядом с ними есть указание на актуальность данных. Например, «Данные по продажам на октябрь 2022 года», но указанный месяц – это последний месяц, за который есть данные непосредственно на диаграмме (бары), это не текущий месяц. На диаграмме «Динамика продаж» данные распределены по месяцам, а последние три месяца скрыты.

 

Лоты или ДДУ, неофициальные данные

 

ДДУ – это договор долевого участия заключенный в рамках 214-ФЗ покупателем (физлицо или юрлицо) с застройщиком.

Один договор ДДУ может быть заключен сразу на несколько лотов - кладовки, машиноместа, жилые и нежилые. Это регулируется самим застройщиком, на практике такое встречается в 5% ЖК для Москвы и Санкт-Петербурга.

В проектных декларациях (раздел 19.7) застройщики ежемесячно обязаны обновлять данные об объеме помещений в отношении которых заключены договора ДДУ в метрах и количество заключенных договоров. Данные о количестве помещений в отношении которых заключены ДДУ в проектных декларациях отсутствуют.

На сайте «наш.дом.рф» в большинстве разделов используется показатель продаж и распроданности в метрах, но на странице дома есть информация о продажах и распроданности в лотах. На диаграмме «Динамика продаж» всплывающая подсказка за месяц содержит и количество ДДУ, и число лотов в этих договорах.

Официальной информации о том, откуда берутся данные о количестве лотов, нет. Вероятнее всего, дом.рф, как оператор ЕИСЖС, получает от застройщиков расширенный набор данных проектных деклараций, а в официальную версию включаются только предусмотренные законом данные.

 

Показатель «Распроданность»

Данный показатель рассчитывается как разница между запроектированным объемом помещений и проданными метрами (лотами) по проектной декларации.

Для него справедливы все нюансы, которые мы описали в показателе «Проданная площадь» раздела «Реализация квартир в строящихся домах»:

1. Оптовые сделки уменьшают распроданность, хотя квартиры остаются на рынке

2. Апартаменты смешиваются с кладовыми и коммерческими помещениями.

Может смутить, что на странице дома показатель распроданности указан в нескольких местах и его значения для квартир отличаются.

Это происходит потому, что распроданность вычисляется в метрах и лотах:

• процент распроданности в метрах для квартир - в верхней части страницы;

• процент распроданности в лотах - рядом с диаграммой динамики продаж.

Если дом нежилой, то в показателе «Распроданность квартир» будет указано число для нежилых помещений. В других разделах «наш.дом.рф» нежилые объекты «игнорируются», а здесь – напротив: показатели нежилых объектов используются в расчетах. Предупреждения об этом нет.

 

Стоимость метра

Застройщики ежемесячно обновляют в проектных декларациях объем привлеченных средств по ДДУ вместе с количеством метров в заключенных ДДУ. Это дает возможность рассчитать средневзвешенную стоимость проданного метра за месяц.

Показатель учитывает все скидки и реальные цены сделок. Другого источника такой информации на рынке сейчас нет.

Еще раз подчеркнем: с ценой метра легко ошибиться, если дом нежилой. Так же, как и в случае с распроданностью, в данном показателе будет указана стоимость метра нежилых помещений, которая чаще всего искажена из-за сделок с кладовыми и коммерцией.

 

Квартирография

 

Важный блок информации из проектных деклараций, который не так просто найти – это вкладка в разделе с документами проекта.

В разделе дано распределение квартир в доме по комнатности, а также поэтажная разбивка по квартирам и их площадям.

Данные можно посмотреть по любому подъезду. Но если в объекте несколько корпусов, то нельзя понять к какому корпусу относится подъезд.

 

Итоги

Мы рассмотрели только часть доступного функционала. Если погружаться дальше, то некоторые разделы заслуживают отдельные развернутые статьи.

Портал «наш.дом.рф» – это удобный многофункциональный инструмент, который позволяет быстро оценить необходимые показатели жилищного строительства.

Главной особенностью мы считаем то, что инструменты «наш.дом.рф» не позволяют сделать глубокий детальный анализ, например, по конкурентам или по локациям, не нацелены на аналитику продаж.

А главный минус, по нашему мнению, в том, что можно ошибиться при работе с показателем средней цены метра жилых помещений – число может быть неверным в случае апартаментов.

Также, нужно понимать, что много данных скрыто в проектных декларациях, поэтому необходимо уметь работать с ними и извлекать нужную информацию.

 

«Пульс Продаж Новостроек»: написано аналитиками для аналитиков.