Ажиотажный рынок новостроек один из самых привлекательных сегментов для инвестиций в России. Как ведут себя инвесторы и сколько зарабатывают? Для исследования этих вопросов Пульс Продаж Новостроек проанализировал продажи 803 проектов, 1,3 млн. сделок с 2015 по 2021 гг. в Москве, Новой Москве (далее НМ), Московской области (МО), Санкт-Петербурге (СПб) и Ленинградской области (ЛО).

Инвесторами на рынке новостроек являются те, кто приобретают недвижимость в целях извлечения прибыли. Как правило, они входят в проект в начале продаж, и выходит до момента ввода в эксплуатацию. По результатам анализа сделок портрет поведения инвесторов выглядит так:

• Покупают объект в первые 4-5 месяцев со старта продаж (65%), в Москве – в среднем 4 мес., в НМ, МО, СПб и ЛО – 5 мес. Чем выше класс, тем больше данный период: в комфорт - 4, в бизнес, премиум и элит - 6 мес.
• Продают недвижимость, в основном, через 8-21 месяц (59%) после покупки, средний период удержания – 17 мес.
• Начинают массово выходить из проекта за год до ввода в эксплуатацию. Этот период является оптимальным сразу по нескольким причинам. Во-первых, к этому моменту вымываются наиболее интересные предложения, что позволяет инвестору реализовать свой продукт в короткие сроки и по максимальной цене. Во-вторых, после завершения строительства «коробки» темп роста цен существенно замедляется. В-третьих, есть возможность использовать известность проекта и рекламную кампанию застройщика, которая прекратится, когда девелопер реализует весь имеющийся у него объем квартир.
• Ипотеку используют лишь 19% инвесторов.

Число инвесторов напрямую зависит от динамики цен на новостройки: когда среднегодовой прирост цен меньше 6%, то доля инвесторов снижается: в Московской агломерации до 4-5% от общего количества покупателей; в Санкт-Петербургской - до 2-4%. Но, когда прирост цен превышает 6% в год, то доля инвесторов увеличивается – в Московской агломерации до 9-12%, в Санкт-Петербургской до 8-9%.

Например, в начале 2020 года, когда прирост цен в московском регионе почти остановился и составлял менее 1% в год, доля инвесторов была на уровне 5%. Однако, уже в конце лета, когда новостройки дорожали быстрыми темпами, и в пересчете на годовой прирост это подорожание превысило 6%, доля инвесторов составила, как минимум 12%. При этом реальное количество инвестиционных сделок может оказаться еще больше: очевидно, что на момент исследования еще не все инвесторы, купившие объекты во второй половине 2020 года, успели их продать. Напомним, критерием инвестиционной сделки в нашем исследовании была продажа купленной квартиры.

Из-за снижения потенциала роста цен в 2021-2022 годах, вероятнее всего, доля инвесторов снизится – в Московской агломерации до 7%, в Санкт-Петербургской – до 6%.

Предпочтения инвесторов по классам. Инвесторы в основном предпочитают покупать недвижимость в более доступных классах – на долю комфорт приходится 67%, на эконом – 19%. Бизнес-класс привлекает примерно 13% от общего числа инвесторов по всем рассматриваемым регионам. Оставшийся 1% приходится на долю премиум и элитного жилья.

Тем не менее, большинство инвесторов предпочитает более ликвидные недорогие новостройки, в которых и невысокий порог входа, и массовый спрос. При этом предпочтение комфорт-классу инвесторы отдают в силу того, что такое жилье обладает значительно более высокими потребительскими характеристиками при относительно доступной цене. Что, в свою очередь, также повышает ликвидность объекта.

Если говорить о региональных особенностях, то в столичных городах интерес инвесторов смещается в сторону ЖК более высоких ценовых категорий, тогда как в Московской и Ленинградской областях – в сегмент стандартного жилья. Так, в первопрестольной доля инвестиционных сделок в бизнес-классе составляет 30%, а стандартный сегмент отсутствует вовсе. В то же время в Московской области доля инвестиций в стандартное жилье 39%, а в бизнес класс – лишь 2%.

Если рассматривать, какую долю сделок в каждом классе составляют инвестиционные, то за весь период исследования максимум в сегментах комфорт и выше отмечен в Санкт-Петербурге. Именно здесь во всех классах жилья, кроме стандартного, инвесторы составляют более 8 процентов. Даже в Москве процент инвестиционных сделок оказался ниже: 7-8% в сегментах комфорт-класса и делюкс и 6% - в бизнес- и премиум. В стандартном классе «лидирует» Московская область с 7% инвесторов, за ней следует Ленинградская (5%), далее – Санкт-Петербург (3%), Новая Москва (2%) и Москва (1%).

Доходность инвестиций в новостройки. Как показало исследование, от покупки объекта до его перепродажи в среднем проходит 17 месяцев. За этот период инвестор увеличивает вложенные средства примерно на четверть. Если учесть расходы на комиссию брокеру (примерно 2%) и уплату налога (НДФЛ, 13%), то прибыль от сделки составляет в среднем 19% за весь период владения или 14% годовых. 

Если рассматривать изученные регионы, то максимальная доходность оказалась в Санкт-Петербурге. Здесь частный инвестор за 17 месяцев получает в среднем «прибавку» в 28%. За вычетом НДФЛ и брокерской комиссии его доход составит 22% (или 15% годовых). А Москва, которая традиционно считается самым «прибыльным» городом в любом бизнесе, занимает в рейтинге доходности изученных регионов лишь третье место. Здесь спекулятивная сделка с новостройкой приносит в среднем 23% (с учетом НДФЛ и комиссии брокеру – 18%). Столько же сможет получить инвестор в Московской области. А вот Новая Москва опережает первопрестольную - 25% (19% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру). Аутсайдером является Ленинградская область. Вложения в местные новостройки через 17 месяцев увеличат капитал инвестора лишь на 21% (16% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру).

Что касается структуры купленных лотов по комнатности, она незначительно отличается от предпочтений обычных покупателей. Основное различие в том, что в инвестиционных покупках доля студий и однокомнатных больше на 9%. Причины все те же: низкий порог входа и высокая ликвидность.

При этом в Московском регионе спрос на двухкомнатные квартиры со стороны инвесторов сопоставим с востребованностью однокомнатных. Даже в Московской области доля двухкомнатных квартир составляет 30%, тогда как в «однушки» инвестировали 44%. Что же касается Москвы и Новой Москвы, то там разница еще меньше (соответственно 32% и 40% в старых границах столицы и 35% и 39% в ТиНАО). В то же время в Санкт-Петербурге в приоритете оказались студии и однокомнатные квартиры. В Ленинградской области 41% инвесторов выбрал студии и столько же – однушки, в северной столице – 41% и 39% соответственно.

В среднем один инвестор покупает 1,2 объекта. На одного московского инвестора приходится – 1,3 объекта, наименьшее число в НМ и ЛО – 1,1.

По данным Пульса Продаж Новостроек, примерно каждый четвертый покупатель-инвестор приобретает 2 и более квартир. При этом подавляющее большинство (99%) покупают недвижимость в одном ЖК, и лишь 1 из 100 приобретает квартиры в нескольких проектах.

Те, кто приобретают квартиры в нескольких новостройках, в среднем берут по 7 квартир в 3-х ЖК (итого 21 сделка), в основном это студии (29%), однокомнатные (38%) и двухкомнатные (26%).

Только 19% инвесторов пользуются ипотекой. Сравнительная динамика изменения доли ипотечных сделок показывает, что инвесторы практически не отреагировали на льготную ипотеку – доля заёмщиков с её введением не изменилась, оставшись на уровне 19-21%.

Рейтинг проектов по доле инвесторов. По данным исследования, максимальная доля инвесторов наблюдалась в подмосковном проекте М1 Сколково, где оценочная доля инвесторов составила 19%. Чуть меньше – 18% - в ЖК Виктория (Мурино, ЛО). Замыкает тройку лидеров Санкт-Петербургский Avenue Apart на Дыбенко.

При этом в проектах северной столицы доля инвесторов существенно выше, чем в других исследованных регионах, в то время как ниже всего – в проектах Новой Москвы.

Подобное распределение связано, прежде всего, с количеством проектов в регионе и размерами самих проектов. Так, в столице выбор инвестиционно-привлекательных проектов шире, соответственно, инвесторы «рассредоточиваются» по разным объектам, и их доля в каждом проекте снижается.

Наименьшая доля инвесторов в проектах Новой Москвы, связана с размерами самих проектов. Для сравнения в старой Москве среднее число лотов в проекте 1 275 шт., а в Новой Москве почти в 4 раза больше – 4 771 шт.

Высокие темпы роста цен в 2020 году и снижение доходности банковских депозитов – всё это стимулировало приток инвесторов на рынок новостроек, их оценочная доля достигла 9-12%. При этом, главный драйвер продаж – льготной ипотека практически не заинтересовала инвесторов, доля заёмщиков среди них не изменилась, осталась на уровне 19-20%.

Учитывая, что средние сроки инвестирования составляют 17 месяцев, вероятнее всего, во второй половине 2021 года на рынок активно начнут поступать квартиры от инвесторов. Их оценочная доля в объёме продаж составит 12-20%, что является значительным конкурентным давлением на рынок в условиях сужающегося спроса.