В наших Excel отчётах есть вкладка “Инструкция”, в которой детально описаны все поля.

Стадии строительства мы ведем по каждому корпусу отдельно.

Важно отметить, что стадия “Не начато” мы указываем до того, как началась стадия котлована (расчистка территории — это тоже стадия “Не начато”).

Стадию “ВВЭ (сдан/ГК)” устанавливаем при получении застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) корпуса.

Отчет по ЖК позволяет собрать сразу все нужные показатели по нескольким жилым комплексам в одном Excel файле, например, когда недостаточно простого экспорта данных в Excel с диаграмм, или некогда строить сводные таблицы по данным сделок.

Отчет по корпусам нужен когда необходима детализация по корпусам. Надо учитывать, что данные в нём могут быть менее точными, чем в Отчете по ЖК (например, сделки иногда нельзя отнести к корпусу).

В этих отчетах доступны данные прайс-листов, продажу по ДДУ, и данные из проектных деклараций.

Если нужны дополнительные показатели в этих отчетах, мы можем быстро их добавить.

“В рынок” мы считаем сделки, при которых квартира впервые была приобретена физическим лицом (т.е. нашла своего жильца).

Дальнейшие переуступки не считаются сделками “в рынок”, равно как и сделки с оптовиками.

Сделки с коммерческой недвижимостью всегда считаются “в рынок”.

Оптовиками мы считаем покупателей (ФЛ или ЮЛ), совершивших пять или более сделок с жилыми объектами в ЖК.

Общее количество проданных машиномест равно числу машиномест, проданных “от застройщика”.

Сделка с машиноместом “в рынок” означает, что покупка была совершена физическим лицом, не оптовиком, не юрлицом и не по переуступке.

В текущий момент, источника информации о реальных ценах сделок в ДДУ нет, но мы постоянно отслеживаем появление новых источников информации.

Поэтому мы с помощью адаптивного алгоритма оцениваем возможную стоимость каждой сделки по ДДУ. Алгоритм оценки учитывает дату совершения сделки, параметры помещения (этаж, проектный номер, площадь и т.д.), и оценивает сделку по наиболее подходящим лотам из прайс-листа.

Показатели "выручка", "цена метра", "средняя стоимость проданных квартир" вычисляются исходя из оценки стоимости каждой сделки.

Остатки – это оценка нашим алгоритмом количества помещений, которые ещё не проданы и не вышли в продажу. Оценка происходит по каждому корпусу отдельно, учитывает факт выхода корпуса в продажу, характер сделок (в рынок или нет, оптовые сделки и т.д.), факт полной распроданности и прогноз по средней скорости продаж после ВВЭ корпуса.

Квартира находится в числе остатков, когда она в собственности у застройщика, у юридического лица или оптовика-физлица, то есть пока она не нашла конечного покупателя.

Фактические остатки у застройщика могут отличаться от наших данных, а для проектов близких к вводу можно ориентироваться на число лотов в прайс-листах.

Чем показатель отличается от показателя "Остаток", который рассчитывается нашими алгоритмами?

Если рассматривать один корпус, то до момента ввода, когда мы знаем продажи, разницы никакой нет. Но после ввода, когда продажи больше неизвестны, нераспроданный застройщиком остаток в корпусе "замирает" и остается неизменным. Даже через год остаток до ВВЭ корпуса будет равен остатку на момент ввода.

Если рассматривать остаток целого жилого комплекса, который складывается из остатков корпусов, то для больших проектов при вводе каждого корпуса будет суммироваться и накапливаться погрешность в показателе "остаток до ВВЭ".

Чтобы нивелировать эту погрешность остатков после ввода, мы разработали алгоритм, который рассчитывает показатель "Остаток", используя дополнительную информацию о продажах в корпусах.

Прайс-лист – это то, что застройщик предлагает покупателям, в отличие от остатков. Не все квартиры, которые не проданы застройщиком, находятся в прайс-листах. Это зависит от стратегии продаж застройщика и его решений.

Экспозиция – это лоты, которые находятся в прайс-листах застройщика (на его витрине), то есть объем, выставленный застройщиком на продажу в какой-то момент времени.

Вкладка “Готовый отчёт” предназначена только для визуального просмотра данных — по ней не стоит делать сводные таблицы или суммирование по ячейкам, т.к. вкладка имеет вложенные строки с разной детализацией, а также объединенные ячейки.

Для аналитики необходимо использовать сводные таблицы по вкладкам со сделками или “Отчёт по ЖК”.

После сдачи ЖК сделки с ДДУ не заключаются, поэтому данные отсутствуют. Однако, по вашему запросу мы можем поискать и предоставить сделки после ввода.

• До того как опубликована проектная декларация (ПД) и данные на наш.дом.рф, мы считаем жилой комплекс (ЖК) "площадкой" (то есть земельным участком, на котором могут появиться новостройки), и он доступен в слое "площадок" на карте. Доступны примерные сведения о проекте и его технико-экономические показатели.

• Когда публикуется проектная декларация, в нашей базе появляется полноценная карточка жилого комплекса. В ней представлены полные характеристики ЖК, данные из ПД, прайс-листы.

• После того, как застройщик начинает регистрировать ДДУ в Росреестре, мы начинаем ежемесячно заказывать выписки о зарегистрированных ДДУ. Данные о продажах обновляются на сайте в начале месяца (до 10 числа).

• После того как получено разрешение на ввод, новые ДДУ не регистрируются, из Росреестра больше нельзя получать информацию о новых сделках. Остаются доступны обновляемые данные прайс-листов.

• После постановки зданий и помещений жилого комплекса на кадастровый учёт, возможно узнать сделки по ДКПН (сделки после ввода).

В больших региональных отчетах есть колонка "Отделка (по корпусу)", которая может быть заполнена следующими значениями:

"Да" означает, что «весь корпус с отделкой», то есть в данном корпусе в продаже только лоты с отделкой.

"Нет" означает обратное – отделки нет и у застройщика ее заказать нельзя.

"Пусто" (пустая ячейка) проставляется в двух вариантах:

1. Если отделка в корпусе "опциональна" для покупателя (то есть ее возможно заказать у застройщика);

2. Если у части квартир в корпусе есть отделка и отказаться от нее нельзя, а у остальных квартир отделки нет.

Соответственно, если в корпусе все лоты продавались только с отделкой (без возможности отказаться от нее), то мы можем утверждать, что лот был продан с отделкой.

В прайс-листы мы тоже собираем признак наличия отделки. Важно отметить, что это отделка именно как указано в прайс-листе на сайте застройщика. Здесь мы отталкиваемся не от заявления застройщика ("Мы продаем наши квартиры только с отделкой"), а от того, что по факту указано в карточке того или иного лота.

Это опциональное поле, которое заполняется по возможности.

В большинстве случаев данные о старте продаж отдельного корпуса отсутствуют, так как сам застройщик не сделал объявление. Тогда мы ищем новости на сторонних сайтах, и если там ничего не находим, дата остается пустой.

Другая причина в том, что для нас понятие "старт продаж корпуса" немного отличается. Мы переводим корпуса в статус "в продаже" только при реальном старте, когда застройщик сделал объявление в новостях, когда объекты в корпусе уже можно купить. А еще мы переводим корпус "в продажу", если уже и открыто бронирование, и есть цены на официальном сайте. Если бронирование открыто, но цен нет, то такой корпус не "в продаже".

Если вам нужно отследить старт продаж в корпусе, но поле "Новость о начале продаж" пустое, то можно ориентироваться на параметр "Старт продаж, первый ДДУ".